« Nous sommes très heureux de concrétiser un tel partenariat avec un acteur spécialiste et aussi engagé qu’Omnes. Nous avions déjà ouvert le capital du groupe aux salariés depuis 2020, cette nouvelle étape marque un tournant dans l’histoire de Redman. »
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Joffe & Associés conseille Redman dans le cadre de son ouverture à Omnes Capital. Société fondée en 2007 (Matthias Navarro et Nicolas Ponson), le groupe immobilier Redman a annoncé ce lundi 23 janvier 2023 une première levée de fonds avec Omnes. Une première levée de fonds de plus de 20 millions d’euros.
Le label B-Corp : argument de choix
Après avoir ouvert son capital à ses salariés en 2020 à hauteur d’environ 10 %, Redman a franchi une nouvelle étape actionnariale en fin d’année dernière. Le promoteur français spécialiste des opérations de réhabilitation et de requalification urbaine bas carbone, s’est ouvert à un fonds spécialisé dans le private equity et les infrastructures, engagé dans l’ESG : Omnes.
Lancée à l’été dernier, l’augmentation de capital de Redman a attiré plusieurs fonds financiers, français et étrangers, notamment séduits par un argument de taille : le promoteur, société à mission, est labellisé B-Corp. Il est même « le seul en France » à avoir obtenu un tel label. Le business model de la société, qui n’est pas un simple promoteur, ne peut se réduire à un multiple d’Ebitda. Au cours de ce process, les parties ont plutôt raisonné en discounted cash flow (DCF), pour celui dont la restructuration immobilière compte pour près de la moitié de son activité.
Une JV lancée pour acquérir des actifs value-add
L’intention du groupe est clair : les actionnaires majoritaires de Redman, Mathias Navarro et Nicolas Ponson, co-fondateurs, ont souhaité s’adosser à un minoritaire pour accélérer leurs projets de décarbonation du bâti existant. Un actionnaire également positionné sur la ville du futur, les opérations bas carbone et l’ESG.
Comme Redman, le fonds de capital-investissement, également positionné sur les infrastructures, travaille à la réinvention et à la reconstruction de la ville sur elle-même. Son premier vintage, CEP 1 – également positionné en haut de bilan – a réalisé une dizaine d’investissements, totalisant 300 000 mètres carrés, parmi lesquels Geophoros avec Bouygues Immobilier, un fonds doté de 100 M€, visant des fonciers entre 5 et 15 M€. Dans la même lignée, Redman et Omnes ont décidé de doubler cette augmentation de capital de la structuration d’un véhicule pour acquérir des actifs value-add, voire opportunist, existants, à l’alignement d’intérêts tenu secret. Redman source les opérations, à travers son pipeline déjà identifié. Omnes apporte le financement en equity, complété par un effet de levier.
À travers cette JV, ils souhaitent transformer des actifs et ce, quand bien même ils n’auraient pas obtenu les autorisations administratives, sachant que Redman a déjà un savoir-faire dans la constitution de fonds de développement destinés au portage d’actifs à restructurer.
L’acquisition d’actif : cible prioritaire
La cible de la JV : des immeubles existants, dont tout ou partie de la structure peut être conservée, ainsi que des friches requérant une plus profonde requalification urbaine. Une stratégie à risque et non négligeable en travaux, tenant compte que leurs coûts ont augmenté avec l’inflation et les bouleversements de ces dernières années (crise sanitaire, guerre en Ukraine, choc énergétique…).
D’après les données du marché, cette hausse des coûts de construction oscille entre +15 et +30 % pour des projets haut de gamme. Rappelons qu’entre 2020 et 2021, la construction d’un immeuble de bureaux s’évaluait entre 3 000 et 4 000 €/m2 à Paris. Le véhicule espère réaliser de premiers investissements dès la fin du premier semestre ou au cours du second, en Île-de-France, ainsi que dans les grandes métropoles françaises, Redman étant présent dans le Sud-Est, avec une agence à Aix, tout en se développant dans l’Ouest de la France.
100 million d’euros de chiffre d’affaires en 2023 et doublement à trois ans
Unique promoteur français labellisé « BCorp », et ayant engrangé près de 90 millions de CA en 2022, Redman franchira les 100 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2023 et pourra, grâce à cette levée de fonds, dépasser les 200 millions d’euros dans les trois prochaines années. Cette opération permettra, entre autres, au groupe, d’intensifier son déploiement sur l’ensemble du territoire français. Une nouvelle étape pour la réalisation d’opérations toujours plus vertueuses : réhabilitation et construction neuve bas carbone, accueil du vivant et préservation de la biodiversité, réemploi des matériaux, usage des sols et mobilités douces.
Redman opère aujourd’hui sur l’ensemble de l’Hexagone, avec des antennes à Paris, Lyon, Bordeaux, Aix-en-Provence et Montpellier, regroupant près de 70 collaborateurs en promotion et plus de 170 sur l’ensemble du groupe. Il intervient aussi depuis sept ans en Afrique à Dakar, où il développe des bâtiments bioclimatiques et biosourcés, en exerceant ses activités à travers trois lignes de métier : promotion immobilière dans le tertiaire, le résidentiel et l’hospitality (investisseur-exploitant dans l’hôtellerie).
« Nous sommes très heureux de concrétiser un tel partenariat avec un acteur spécialiste et aussi engagé qu’Omnes. Nous avions déjà ouvert le capital du groupe aux salariés depuis 2020, cette nouvelle étape marque un tournant dans l’histoire de Redman. » stipule Matthias Navarro.
Investisseur : OMNES CAPITAL (ENR & BATIMENT DURABLE) , Gonzague de Trémiolles
Avocats Redman : JOFFE & ASSOCIES, Aymeric Dégremont, Charlotte Viandaz
Avocats Omnes : JEANTET, Philippe Raybaud, Thibault Willaume, Warda Zekraoui
VDD Financière : NEW DEAL FACTORY (NDF), Florence Valentin, Benjamin Piquet, Thomas Feneon
Conseil M&A Redman : CLEARWATER INTERNATIONAL
